Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» дал разъяснения по поводу применения Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о договоре аренды во взаимосвязи с нормами земельного и антимонопольного законодательства.
Так, были даны разъяснения по поводу заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества на новый срок. Пленум ВАС пояснил, что договор, в отношении которого существует требование об обязательном проведении торгов при заключении, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным. В то же время договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Пленум также обратил внимание судов на то, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в установленном порядке, о желании заключить новый договор аренды.
В целях защиты прав арендатора в Постановлении ВАС указывает, что в силу статьи 621 ГК РФ проведение торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов. В то же время, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный срок, суд должен отказывать такому арендатору в защите его преимущественного права. При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем, он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ.
[spoiler]Разъяснены вопросы защиты прав победителя торгов. Так, в случае, если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату. В этом случае победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении.
Суд также дал разъяснения по вопросам, связанным со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи. Так, основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи. В связи с этим, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Также указывается, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору). Исходя из смысла статьи 651 ГК РФ Пленум пояснил, что сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
Пленум ВАС, ссылаясь на принцип платности использования земли, указал, что покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. В то же время, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.