Человек продает квартиру, в потом в этом же году покупает новую. Все в одном календарном году. Как быть с налогами? Можно уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры?

Спрашивает: Вельдяйкин Алексей.
01.09.2011

Уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя.

Налогоплательщик заявит имущественный вычет в связи с продажей квартиры в размере 1 000 000 руб. либо уменьшит доходы на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.

Также он может получить имущественный вычет на приобретение новой квартиры, но не более 2 000 000 руб.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

К таким доходам, в частности, относятся доходы, получаемые налогоплательщиком по договорам купли-продажи квартир.

Сумма дохода, полученного по договору купли-продажи квартиры, определяется исходя из стоимости квартиры, определенной в договоре купли-продажи.

Согласно пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.

Однако согласно абз. 2 пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ можно не использовать право на имущественный вычет, а уменьшить сумму полученных от продажи имущества доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, в отношении полученных доходов может быть применен либо вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, либо уменьшение на фактические документально подтвержденные расходы по приобретению проданной квартиры.

Данная позиция подтверждается также Письмами Минфина России от 04.06.2010 №03-04-05/9-311, от 17.06.2009 №03-04-05-01/469.

Что касается новой квартиры, то здесь можно применить имущественный вычет при покупке жилья.

Согласно пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении доходов, с которых в налоговом периоде (календарном году) налог на доходы физических лиц был фактически уплачен в бюджет по ставке 13%. Однако всего фактически получить НДФЛ с покупки новой квартиры можно только в размере 260 000 руб. (2 000 000 x 13%).

Из вышеизложенного следует, что, если в одном налоговом периоде налогоплательщик продал квартиру, а затем приобрел новую, он может воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ, не пользовался.

Аналогичную позицию содержат Письма Минфина России от 20.09.2010 №03-04-05/9-560, от 21.05.2010 №03-04-05/9-279, от 03.02.2010 №03-04-05/9-29.

Ответил(а): Вязьмина Валентина, отдел бухгалтерского сопровождения